张景泉的盘算来于北京市正在试点的经济适用房“新政”――人均配售15平方米，张景泉一家五口人，于是75平方米成为了他购买经济适用房的“面积上限”。

　　张景泉所属黑窑厂居委会，与宣武区陶然亭街道所属的另外7个居委会一起，成为了“北京住房保障改革试点区”。三个月之后，试点政策将推广到宣武区。如无意外，未来北京的常住居民若想购买经济适用房，也要像张景泉一样，接受“面积审查”。而在这项看似购买政策调整的背后，却是政府寻求增加经济适用房供给的一种尝试。

　　“15平方米”的产生

　　从2004年开始，张景泉就已经盘算着要买套经济适用房。“挺复杂的，居委会的人让我回去等着。”填完申请表之后，张景泉被告知，15天之内，居委会要组织相关人员到他家进行实地调查，以确定其家庭人口的数量。然后，此调查结果将在居委会管辖范畴内公示，无异议之后，张景泉申请的5人共计75平方米的经济适用房面积才能报送街道住房保障办公室，而后逐级上报批准。

　　至此，张景泉却还不知道，自己申请的75平方米经济适用房面积，究竟是建筑面积还是实用面积，他的担心在于，一套建筑面积75平方米的房子，实际使用面积至多只有65平方米左右，这样的房子对于他的五口之家来说有些局促。

　　记者了解到，人均15平方米的配售标准并非空穴来风，其依据为建设部1999年执行房改时调研测算的“人均30平方米”的“小康居住面积”。北京市有关部门将其减半，最终形成15平方米的标准。

　　“和以前经济适用房销售适用建筑面积计算不一样，这次的人均配售标准和最终总面积标准都按实际使用面积计算，如果是75平方米，就是套内使用面积75平方米，不含公摊。”5月29日，宣武区建委一位工作人员向记者明确解释了这一问题。如此面积计算的标准与方式，或许可以令35岁“上有老、下有小”的张景泉安心许多。

　　9万套缺口“逼出”新政？

　　一旦公示、审批合格，张景泉最终购买的可能就是刚刚开始建设的宋家庄经济适用房。北京建工集团提供的相关材料表明，该项目中小于90平方米的三居占20%左右，小于70平方米的两居占60%左右，小于50平方米的一居占20%左右，这实际已经遵从了“人均配售15平方米”的试点标准，由此该项目可提供的经济适用房房源总量为3600套。

　　套数正在成为衡量经济适用房发展的关键指标。北京市建委的一位官员告诉记者，虽然每年北京经济适用房用地的供给逐年增加，但与巨大的需求对照仍有较大缺口。“如何最大化利用现有土地，解决更多的中低收入者的居住问题？户型的集约化可以在土地同等的情况下，拿出更多的房源。”他向记者强调。

　　2007年以前，北京经济适用房的年均供应面积一直都稳定在300万平方米左右，但供应套数一般都在20000多套上下，“2006年的经济适用房供给大概是2.1万套左右，供需之间一直有比较大的缺口，人们感觉经济适用房相当难买。”中大恒基不动产营销总经理王述向记者表示，这一问题的主要原因之一便是户型面积。在相当长的一段时间内，北京经济适用房的主力户型面积都在100平方米上下。

　　记者了解到，现在北京市政府的要求是，到2008年经济适用房供应量要达到11万套，而今明两年要完成9万套经济适用房的供应任务，平均每年4~5万套。显然，在相近的总供应规划建筑面积的情况下，若想增加供给套数，户型面积思路就必须调整。

　　与此同时，北京市政府经过审慎研究，目前已确定将限价商品房归置“商品房”范畴，不作为一种保障性住房进行“政策处理”。因此，规模庞大的“住房消费能力不足”人群的居住问题，仍将依靠经济适用房来解决，这一点，也迫使北京市必须增加经济适用房的供给套数，以便在有限的资源下，解决更多家庭的安居问题。

　　经济适用房趋向援助性质

　　尽管对于北京市的新政策还没有深入研究，但建设部住宅产业司副司长张晓红，仍然还是给出了“在中央设定的经济适用房政策框架之内的一种探索和尝试”的评价。张晓红还告诉记者，按照目前国家的基本原则和精神，经济适用房的面积都应该在80平方米以下。

　　2006年6月下发9部委调整意见中明确规定，经济适用房套型面积必须满足90平方米以下的政策要求，但专门的细化标准，却始终未有明确――北京目前通过销售政策对于经济适用房面积的调整，恰恰符合张晓红所称的“80平方米”的标准。

　　长期以来，北京乃至全国主要大型城市的经济适用房，供需之间的巨大缺口始终是难以化解的矛盾，而缩小户型面积，则可增加套数的供给，从而可以使更多居民享受经济适用房，这也正是北京市通过思路调整希望解决的问题。

　　建设部政策研究中心主任陈淮认为，15平方米的人均配售标准，满足基本居住需求已经足够了。

　　他以日本为例证：在刚刚完成的“日本第五次住房改造和完善计划”中，其最终确定并实施的人均居住面积标准也同样为15平方米，而这并未影响日本成为全世界居住水平最高的国家之一。

　　“经济适用房是用来保障没有足够购房能力的人群，是一种公共资源产品，实质上带有一种援助性质，即纳税人以上缴的税金援助解决住房消费能力不足的人群的居住问题，所以，作为援助性质出现的公共资源住房产品，不可能达到社会住房需求的平均水平线。”陈淮向记者表示。

　　不过，陈淮也承认，相比于日本的15平方米标准，北京的政策仍有细化的空间。他告诉记者，在日本第五次住房改造和完善计划中，赡养情况，家庭结构，家庭成员是异性还是同性、16岁以上还是以下，都有细化的针对性措施，并以不同的政策对待，最终取得了良好的效果。

　　成都

　　申请经济适用房必须同时具备4个条件：五城区(包括高新区)正式户口；家庭年收入在规定的中等偏低收入线(家庭年收入3.8万元)以下的；无房或人均住房建筑面积在16平方米以下；未租购公有住房或者其他政策性住房(包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等)。

　　广州

　　经济适用房的申请人及其共同申请的家庭成员，必须具有广州市城镇户口，包含了符合当地安置条件的军队人员和单位的集体户口人员；同时，年人均可支配收入低于18287元，符合上述条件要求的申请者，必须进行相关公示程序，才能最终获得购买资格。

　　武汉

　　购买经济适用住房的家庭须具备下列条件： 有本市城镇常住户口、无房家庭(含旧城改造、重点工程拆迁家庭)，或家庭现住房人均住房面积(建筑面积)低于本市城区居民人均住房面积、家庭人均收入低于本市城区居民人均可支配收入、未购买过经济适用住房或参与过集资、合作建房。

　　链接

　　北京经济适用房政策变迁

　　1998年10月以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，北京经济适用房自此开端，当时这些房屋主要作为旧城改造拆迁居民的安置性住房，少部分对外销售。

　　2002年北京正式向社会敞开供应经济适用房，并且设定了北京市常住户口、家庭年收入6万元以下等一系列限制性条件，其价格在3000元~4500元/平方米之间不等。

　　2005年回龙观“豪华经济适用房”遭媒体曝光，一时舆论哗然。当年，北京市对经济适用房销售、审查制度进行了一系列调整：除中直机关、解放军在京单位的经济适用房之外，北京市经济适用房的销售对象调整为“奥运工程拆迁”、“旧城改造”、“文化保护区改造”项目的拆迁安置居民，对城市普通居民，基本停止销售。

　　2006年北京市开始探索经济适用房调控的“内循环”。当年，北京市做出了新建经济适用房“政府回购”政策，回购的经济适用房将作为保障性住房重新投入住房保障体系。

　　2007年4月北京市对经济适用房体制架构进行调整，计划发展一定比例的租赁型经济适用房，用于解决高于廉租房收入标准、又不具备经济适用房消费能力家庭的居住问题。随后，经济适用房翠城项目，开始进行试点。

　　2007年5月北京市开展经济适用房改革进行试点，并将宣武区陶然亭街道作为试点区。此间，经济适用房人均配售15平方米、三级审核、两级报批等新销售审查制度开始试点执行，目前试点工作正在进行中。(文/李乐)

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