近段时间来，杭州楼市出现了一批建筑面积不大的中等规模楼盘，但由于所处需求热点区域，受到购房群体的关注。如桥西板块建筑面积约8.8万平方米的天阳・上河即将面市；位于同一区域、总建筑面积约10万余平方米的名城・燕园不久后面市；九堡区域建筑面积近7万平方米的汇盛德堡、在申花路板块下半年即将上市总建筑面积约9万方的西城美墅、总建筑面积约10万平方米的协安・上郡等。此外，在售的热点小盘挺多，桥西的嘉泰・馨庭、金瑞・风景大院，申花路板块的橡树园、芳满庭等。

土地出让规模趋紧所致

按业内人士说法，所谓小盘，目前没有统一的量化划分标准。不同规模的城市，不同时期，有着不同区分概念。据了解，目前行业内普遍认为在杭州楼盘总建筑面积10万平方米以下，为小体量开发楼盘；总建筑面积10万－30万平方米左右属于中等规模楼盘；总建筑面积30万平方米以上为大型楼盘。

杭州1997年前开发的楼盘规模都较小，此后在城西开发热潮中，出现了由桂花城、南都德加、新金都城市花园等四个建筑面积超过10万平方米的楼盘。之后出现的大盘先期进入的是一块“生地”，在闲林、下沙、良渚等杭城近郊建的楼盘开发量都在30万平方米以上。

“从杭州近年来所推单宗土地面积看，土地规模趋紧。在市区内很难有大规模土地可供开发。从宏观调控大环境来讲，大地块供应的土地出让方式已经与市场实际和城市建设现状不相符，中小盘开发将是未来趋势。”攻略地产总经理祝军华认为。

去年10月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。《通知》明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。对成片开发建设的土地，要统一规划，统一进行基础设施建设，分块供应，以增加土地供应的宗数，防止大面积圈占土地现象的发生。预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大。

对于“三年内需要开发建设完成”、“控制单宗土地规模”等土地新政，不少业内人士表示，这将意味着楼市大盘时代将成为历史，随之中小规模的楼盘逐渐增加。

一方面是供应单宗土地瘦身，另外是不断走高的土地价格，开发商也愿意拿小地块减少开发量和风险。“像杭州这样的城市，土地成本高，操作成本增加，‘小而精’发展模式应该会成为以后开发主流。”华鸿房产的营销经理范建波说。开发商拿小地块是考虑减少操作风险。土地价值日益上升，土地日渐紧俏，引得开发商加紧控制项目的空间。

另外，也有业内人士分析认为，在近几年开发大幅地块的劣势也有显现。比如土地单幅面积过大，使其转化为产品的周期拉长，削弱了土地供应调控市场供需的作用，也使企业的资金链承受较大压力。相比之下，小幅地块的出让可以把利用效率不高的地块，如破产企业厂房地、道路建设中留下的边角地等，通过拆迁、搬移等手段进行更合理的配置，使之更符合城市建设发展的需要。市区能够发挥的空间已经比较狭小，许多项目见缝插针，在拥挤的城区中寻找生存之地。小型楼盘虽然地块小，建筑面积总量小，但往往都是在市区的成熟地段，占据着不错的地理位置。比如，去年出让的“杭一棉”、“金松洗衣机厂”、“东南面粉厂”地块等规模并不大，却是寸土寸金。

此外，还有一些城区新兴的区域，生活交通配套逐渐完善，桥西、申花路、九堡等区块，已逐渐被购房者接受。“一般来说，小楼盘位于老市区的居多，有着老市区基础配套设施完善的天然优势。超大楼盘位于新区板块，配套设施暂未完善，在同等价格的情况下，购房者多会选择发展成熟的小楼盘。”天阳房产营销总监石焱介绍说。

大小地产商纷纷操刀小地块

土地出让规模趋紧，以往拍大地块的房地产企业近几年来纷纷将主攻方向转向市中心黄金小地块开发，累积了不少开发经验，大型房地产企业同样能在小地块开发中游刃有余，以后将不再拼规模的粗犷式竞争，更考虑到内部精耕。品牌开发商操刀小地块，有利于产品向精品化发展。

比如发展绿城・留庄位处杭州西溪国家湿地公园正南侧，建筑面积7.8万平方米，规划建造主力户型为350平方米左右的精装修官邸大宅，是杭州乃至整个华东地区都极为少见的低层豪华精装修电梯住宅。该楼盘的开发商是由大型国有投资集团浙江省铁路投资集团与房地产业内知名企业绿城集团合力打造的一个公司。

同一区块的华元・和庄位于国家唯一的城市湿地西溪湿地之畔，总建筑面积约5.8万平方米，为城市中罕见的第一居所高档排屋。其房产公司隶属于浙江华元，浙江华元始创于1985年，现投资领域涉及房地产、建筑建材、餐馆餐饮、交通旅游等多个领域，目前华元房产是杭州最大的商业地产开发商之一。此外，这一区块还有去年拿下黄金小地块的广宇、西房、昆仑、远洋房产等众多品牌开发商。

大盘开发周期长，往往控制着该区域，也可能形成一个区域价格垄断。因此，同一区域楼盘数量多，购房者选房余地大，“货比三家”对开发商形成了销售压力，努力提高性价比。去年下半年起，桥西板块房源放量，先后有嘉泰・馨庭、金瑞・风景大院等亮相推盘，取得了较好的市场认可，而同处拱墅区的申花路板块也是群雄争锋。去年年底起，申花路板块涌现了不少精致小楼盘。位于申花路板块的华元・芳满庭总建筑约71000余平方米，去年11月开盘均价为13000元/平方米；位于芳满庭同一个区域的昆仑・橡树园，总建筑面积约10万平方米，园区由10幢小高层、高层建筑围合组成。今年2月开盘，销售均价也在13000元/平方米左右。

“如果同一个区域分成多家开发商，房源和价格更有选择余地，无形中给开发商有了压力，提高性价比。”祝军华表示。

楼盘虽小但求精致

平心而论，仅从地产公司的开发流程上看，大地块与小地块其实并无太大差别。无论地块大小，都需要组织一样的人力物力来保证项目的运行，管理体系、运作模式都大致相同。也就是说，大小地块的运营管理成本几乎是一样的。大盘无论在空间上，还是在资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，遇到小地块开发时，开发商该如何把小盘做精、做好呢？

“前期定位、产品设计上做到位，在开发策略上定位明确，开发出符合目标客户需求、具有鲜明个性特色的现代化产品，‘小而精’的产品特征才是提升房地产小盘开发竞争力的目标。”祝军华说，从今后居住要求发展来看，小楼盘走高质量路线已成必然，“小”仅代表它的总体建筑面积小，而它的居住功能、产品质量标准正在向高端发展。“小楼盘的开发销售路线往往走‘短、平、快’销售节奏，但是不能用‘快消品’的开发态度来对待。小盘做‘精品’，本身售价比较高，要从精细化、景观营造、产品差异化做文章。中小楼盘通过多种方式的空间设计，增强建筑的立体感、渗透感和通透性、灵动性，尽量科学地考虑小区各住户的朝向、通风、采光，合理地规避对视和西晒。”

比如，九堡今年扎堆放量，除了万科・魅力之城、绿城・丽江公寓等规模较大的楼盘新推房源外，该区域还将有规模较小的楼盘有新房源面市。比如，预计在4月底5月初开盘的华鸿・汇盛德堡位于德胜快速干道与九盛路交汇处，建筑面积近7万平方米，规划为8幢高层和小高层。华鸿・汇盛德堡紧邻德胜快速路，已动工的地铁九堡站距该楼盘仅900米，除了交通配套方面的优势，开发商自身着力于提供给业主精致实用的户型设计。华鸿房产销售部副经理范建波介绍说：“我们楼盘是希望打造一个精致型的项目，设计主力户型以80到90平方米的两房为主，还有45平方米的一室一厅，在设计上尽可能从居住的舒适角度出发，因此80-90方的房源中很多为边套，这些在一般的楼盘中是很少的。”此外，圣奥・领寓位于九堡中心居住区，总建筑面积近11万平方米，预计下半年开盘。项目策划负责人表示，因为楼盘周边有众多新盘，因此他们要在自己的产品上多下工夫，提高性价比吸引购房者。(记者 王筱璐 实习生 周敏)

来源：每日商报

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