用“扑朔迷离”来形容当前的房地产市场，并不为过。一方面是宏观调控的影响仍在延续，在观望情绪未散的情况下，不少楼盘陷入滞销局面；另一方面则是随着天气而日趋回暖的市场行情，在3、4月份这波楼盘扎堆上市的开盘季，有些楼盘非常受购房者欢迎，甚至创下开盘当日销售率即达80%、90%的纪录。

就像大家都认可的说法，2008年是杭州楼市的供应大年，将有众多楼盘上市迎客。现在是不是买房时机？应该买什么样的房子？哪些房子最具保值增值的潜力？上周末，在本报与坤和・和家园联合主办的“新形势下房产品价值研讨会”上，来自房地产界的专家学者、资深人士、民间高手共聚一堂，从不同的视角，全方面探讨新形势下的杭州房产品购买价值。

房产市场将进入成熟阶段

发言人：卓勇良（浙江省发展和改革研究所所长）

现在宏观经济面出现了两个非常重要的变化因素，可能将对房地产市场产生影响。

第一个因素是国内劳动力供需情况发生了变化，有可能出现经济学上所说的“刘易斯拐点”。以前，中国劳动力无限供给，且比较便宜，现在，劳动力无限供给的顶点快到了，价格将上升。比如在建筑行业，建筑工人的工资开始上升。

另一个因素是国际市场的供需状况发生变化。现在的情况是，中国卖什么，国际市场上这类商品的价格就便宜；中国买什么，国际市场上的商品价格就贵。

根据这两个因素，我们可以做出以下三个判断：企业高利润时代将结束、过快增长的状况将趋缓、中国宏观经济将坚实。这种宏观经济的重要转折，会对房地产市场形成影响。首先是国内的投机将弱化，特别是国内的热钱会减少，房地产市场上的投机因素会下降。此外，劳工工资的提高，会影响到白领及公务员的收入提高，这部分人的收入高低与房地产市场密切相关。

因此对杭州的房地产来说，健康的因素在增加。我觉得房地产将走入一个新的阶段，在这个阶段，购房者会更加成熟，开发商会更加理性，政府调控措施会更加科学。

买房子，四类产品值得关注

发言人：虞晓芬（浙江工业大学房地产研究所所长）

今年的杭州房地产市场仍存在大量需求。杭州这几年集聚的人口特别是新生代人口特别多，我们曾经做过统计，2007年浙江全省有17万的应届毕业生，其中有5万人留在杭州，这部分刚性需求量很大。

其次是杭州这几年房产品更新换代的速度很快，今年在推的房产品，无论是规划设计、建筑用材还是节能环保、户型设计，都比前两年大大进了一步。与此相对应的是，杭州楼市2000年前后买房的这批人，因为停车麻烦、内部设施陈旧等问题又开始换房了。

跟去年不同的是，去年楼市大涨属于“需求拉动型”，但是今年的房价有可能出现品质推动或者说“成本推动型”，现在建材、钢材、水泥都在涨价，加上去年推出的土地成本高企，可能会推高房地产价格。

今年杭州楼市总体将保持理性较平稳的脉络。其中值得购房者关注的楼盘主要集中在以下几类：

一是一些新上市的楼盘，其产品水准肯定比早几年的房产品要好很多；

二是城市热点区块，因为大规模的投资肯定会改善这个区域的整体环境，带来价值提升；

还有一类是城市里面拥有稀缺性资源的区块，比如说西湖；

最后一类是拥有得天独厚的自然资源，像和家园这样具有稀缺性资源的楼盘，这种资源单靠开发商是无法打造出来的。我觉得这几类房产品随着经济的发展和时间的推移，其价值会越来越得到人们的认可。

有文化的楼盘更让人心动

发言人：王曙光（浙商研究会执行会长）

现在涌现出来的新楼盘很多，但是它们的特色在哪里呢？我觉得文化底蕴是很重要的一个因素。坤和最早开发的白荡海人家，采用了江南传统民居的元素，在当时众多刻意模仿欧美风格的楼盘中显得很亮眼，很有特色。

今天看了和家园，发现它对品质，对于文化的回归更加到位了。其实开发商从自己的小楼盘里找到自己的诉求是很容易的，但是楼盘要和大自然融为一体却很难，这种积淀和对接，在这个项目当中得到了非常好的表现。

房子已经成为社会的公共产品，它所有的环节都非常社会化。原来留下这个区位因为没有好的房产品，人们会觉得偏远，但一旦有非常好的楼盘出现，其公共产品的特性就会凸显出来，这甚至会在整体上改变人们对于该区域的概念。

楼盘做到“四个稀缺”，可抗风险

发言人：丁建刚（知名房产节目主持人、评论员）

在我看来，所谓的稀缺包括四方面：稀缺的景观、稀缺的地段、稀缺的产品、稀缺的品牌。

我们可以“和家园”为例。和家园在景观和环境上是非常稀缺的，4000多棵原生态的大树确实很难在其他楼盘中找到；留下对于杭州购房者来说是可接受的地段；坤和的品牌在杭州来说是名列前茅的品牌。在这样的前提下，产品有独到的创新犹为重要，和家园在设计规划就体现了这种创新，包括排屋中做出中间的庭院、公寓露台的应用，把景观融入到房产品价值中。能够将四个稀缺结合到比较高的水准，我觉得这样的开发既读懂了这块地，也读懂了我们购房者的心态。

大盘的保值增值潜力更大

发言人：周强龙（杭州易居臣信总经理）

楼盘的保值增值，在很大程度上会在多年后二手房市场的交易情况上判断出来，它体现在横向和纵向两方面。

从纵向来看，二手房市场上每年都会有新的热点出现。早两年，城西的楼盘最俏，价格涨得非常高；去年则是城北楼盘崛起；从去年下半年到今年这个热点转向了滨江，因为地铁已经开工，前景一片大好。再下一步的热点，可能会是闲林和下沙了。

从横向来看，有些楼盘不管在哪个时候都得到追捧。这种表现一方面是房源很少，在二手房市场上很少流出来，因为它很稀缺，房东不舍得卖掉；另一种是规模性大盘，因为能做大盘的几乎都是大开发商，这就保证了能够在前期或者在以后阶段得到配套的保证，特别是交通或者其他基础配套，使业主的生活得到保障。

杭州一些品牌公司在开发大盘上拥有很足的经验，比如坤和的亲亲家园，最初单价卖三四千元，去年卖到均价一万元，在这么短的周期内达到这样的高度，当初可能谁都没有想到。

开发商的想法决定楼盘的价值高度

发言人：章惠芳（双赢置业营销机构总经理）

无论在哪种形势下，我们最终在意的还是房子价值本身。房产品第一个价值是地段价值。地段是相对的，未必市中心就是好地段，关键是适宜，跟城市的距离恰倒好处。像和家园，它与城市有一定的距离，从老城西过来六七公里，但是它还是属于城西的，是这个城市的一部分。它离西溪湿地很近，离西湖也很近，地段价值很高。地段价值还表现在土地的人文价值方面。

房产品的第二个价值是开发价值。开发价值意味着谁来开发，谁给它创造更高的价值。同样的地如果不同公司操作，就会有不同的做法。

第三个是品牌价值。品牌意味着品质的保证，对后期的维护、物业管理等很多因素。坤和在杭州做了差不多十年，包括亲亲家园、山水人家以及现在的和家园、西溪里，定位等方面做得非常到位。事实上开发商的思想决定着一个产品有多高，走多远。

买房要注意风险对冲

发言人：一壶（知名房产评论员、资深投资人）

不管现在的经济形势怎么样，对于我们这样的楼市投资者来说，必须要合理地组织手中的资产投资比例。从去年到今年，肉涨价了，房子也涨价了。在我看来，其实质是钱跌价了，而不是房子涨价了。这个时候必须把手中贬值的东西即货币卖掉，去换保值的东西，股票、房子、黄金等都是备选。

房地产市场总的来说还会继续涨，但是购房者怎么去回避中间的波动和风险，这很关键。品牌企业的产品会不断升级换代，会从更宏观的角度考虑自己的品牌价值，这对于物业的保值都是个有利保障，购房者买这样的房子相对安全。

此外，买房者仍然需要学会一些现实的操作工具，我的建议是购房者在买房中要注意控制资产总量，争取最高比例最长时间的按揭。因为你不能不考虑房地产市场的波动，这时候手头有一定的现金流就比较重要，可以做另外的投资，从而实现资产组合的风险对冲。

让时间来证明产品价值

'发言人：钟益明（坤和房产集团杭州振兴置业投资有限公司总经理）

坤和的房子过去一直是以小康经济型为主，而现在我们在绍兴所开发的山水人家，杭州在开发的和家园、西溪里，是精英舒适型产品线的全面出击。

一套商品房实际上含有两个价值，一个是土地的价值，还有一个是房子本身的价值。和家园的资源比较稀缺，它在杭州主城区范围之内，870亩的规模再加上周边有7座山，和溪流、原生树木，这块地本身蕴含的价值足以让人激动。

不可否认，和家园在整个开发过程中肯定会遇到市场的波动。实际上我们从亲亲家园一路走过来，先后赶上了2005年的国八条，2006年的国六条，但是我们的四期产品一期比一期做得好。现在一期基本上住满了，客户愿意住进来，就是对房子的最大认可。

和家园具有得天独厚的条件，从做方案到开始建造，我们都力求保留它的天生丽质。我们提出了“章法天成”，这绝不是一句广告语，而是切实的行动指南。公司内部最近也做了很多探讨以不断改善和家园的品质，比如将几个地方的钢架敲掉，改成更自然的大树等；紫园的房子原本打算做铝合金门窗，但是为了跟自然协调，我们改成了实木门窗。

来源：钱江晚报

千岛湖新闻网　责任编辑：姜智荣