在海口房价持续上涨的形势下，二手房中介公司雨后春笋般相继成立。在这些公司的利润构成中，二手次新房交易占据了重要比例。“得二手次新房者得天下”成为他们的生存秘笈。

    二手次新房，即买来后一直没有入住或是入住时间很短的二手房，一般指竣工在5年内的房屋。在一手房的价格已高到难以承受之际，二手次新房成为不少人的新选择。

    二手次新房成交活跃

    据业内人士估计，目前海口正营业的大大小小中介公司多达300家，南沙路周边俨然成为二手房中介一条街。新公司开业、老品牌开新店、岛外巨头设点蔚然成风。昌旺达、宇诚民本、宇都、中地行一个个中介公司名字被市民记住。特别是有些中介公司开始抢占海口位置好、租金高的门面开分店，改变了过去海口二手房中介公司小作坊、低档次的形象。

    有市场才能生存。这些中介公司能够承受较高的运营成本，必须有着良好的利润支撑。海口房地产业的快速发展，特别2006年底海口涉及原规划报建面积1438万平方米的半拉子楼基本被处置完成，再加上每年过百万平米的销售增量，其中意向转让或是出售的二手房达2成，粗略统计约有600万平方米已进入或即将进入二手市场。

    根据中介公司收取买卖双方3%中介费的行规概算，即海口二手房交易约有6亿的中介费市场份额，还不包括炒差价及其它收入。海口市去年1至11月份二手房成交面积83.10万平方米，成交金额仅13.62亿元，这表明海口的二手房市场具有极大的市场潜力。

    相比同类地段的一手房，二手次新房看得见、摸得着，风险小。又即买即住，能够满足部分购房者的急需。很多次新房装修成色新，家电、家具配套齐全，购房者因此省却了自己装修的烦恼。二手次新房最重要的是具备价格优势，深受购房者的喜爱。宇诚民本一位销售经理认为：二手次新房是销售代表最乐意推荐、成交率最高的产品。

    岛外客放盘，岛内客接手

    据国贸某二手房公司负责人李剑介绍：目前海口一手新房的价格已涨到了一定高度，很多岛外投资客开始着手套现。也有部分投资客担心房价过高会出现类似深圳下跌的局面，因而急着抛售。这一部分房源慢慢会流入海口二手房市场。特别是2007年，客户委托量猛增。这部分房源中，岛外客户占了多数，而接手的却多是岛内客户。

    李剑分析，从成交的主力户型及面积来看，120平米左右的小三房占了二手次新房的多数。特别是市中心、西海岸社区环境好、管理规范、口碑好的楼盘较为热销。表明岛内客户为改善居住条件购买第二套房的意愿仍然比较强烈。为办证过户及少交税费的需要，产权年龄3-5年的二手次新房成交率最高。

    尽管一手房价格猛涨，但二手房价格去年仅上涨3.4%，远远低于一手房的涨幅。价格高的二手次新房成交需要运气及等待，碰上就可能会卖出高价，没碰上就是有价无市，而性价比合理的二手次新房则深受客户的欢迎。

    根据专家研究表明，一个成熟的房地产市场中，二手房市场与一手房市场比例应该在1：4―1：6之间，而海口房地产市场这个比例是1:3左右，说明二手房市场还有待完善。

    二手次新房叫板一手房

    二手次新房放量的增大，让发展商们“又爱又恨”。“爱”的是可以刺激投资客的购房欲望，一定程度上拉高人气。“恨”的是，二手次新房的增多，让正在销售的一手房受到冲击，造成一部分客户的流失，也助长了炒房之风。

    为了规范市场，2006年，国家税务总局规定，2006年8月1日全面对个人转让住房所得征收20%的个人所得税，并将其与营业税、契税、土地增值税等征收一并办理。很多意欲转让但产权年龄不足五年的二手次新房客户，为了逃避这一政策的监管，采取了“上有政策下有对策”的手段。比如签订“阴阳”合同、低值评估房产，甚至有个别客户找关系采取撤消备案、直接更名的手法以达到转让及交易的目的，这一定程度上减少了国家财政收入。

    随着大量次新房流向二手房市场，其供应量不容小视，虽没有准确数据，但对一手房形成销售压力的可能性较大。 (特约撰稿 张青土)

    来源：海南日报

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