房价大涨三五千购房者心态分化 昔日被套投资客割肉寻翻身                                                   

  ――“去库存观察”②

   最近，58同城上挂出和睦新村一套78平总价91万房源，房源页面上赫然打着“房东降价20万紧急抛售”的字样。“这套房子的房东在小区住了5年，最近签下远洋大河宸章的房子，交首付的时间快到了，他急着凑钱保证按时交首付，才愿意把房子低于市场价格卖出去。”负责接洽这套房子的中介小张透露，“远洋大河宸章单价去年年底还卖2万6、7，今年又涨了1000，就怕以后会涨到3万，他着急筹钱买。”

  今年杭州多个板块楼盘涨价，靠近市中心的楼盘单价大涨3、5千“不在话下”，偏一点的也能跟着小涨1千左右。

  在降息、降首付等一系列“去库存”政策的发力下，以及伴随G20临近，杭州商品房成交“火力齐开”，全市月成交套数连续仨月突破2万，库存连续6个月下跌，截至6月5日晚24时，市区新建商品住宅库存首次跌破8万套。

  政策、盛会、库存都成为房价上涨的支撑因素，难免有购房者因此陷入焦灼。

  业内认为，“去库存政策和G20的降临打乱了杭州房价波动的正常节奏”。“一汪被搅乱的池水”，对自住购房者和投资客而言，都意味着什么？

  房价涨，降息利好渐被消蚀

最近6次降息一览表

  2015年至今央行连续5次降息，最近一次在去年的10月24日，房贷（商业贷款）5年期以上基准利率从此前的5.15%下调至4.9%。但这一点微薄的降息利好渐被上涨的房价消蚀。

   以招商九龙仓学院北麓一套90方房源为例。学院北麓的一套90方房源去年年底单价在2万1，总价190万左右，按照首套房首付约2.5成共47万计，剩下的143万贷款，采取等额还款方式，以利率5.15%、还款年限30年计，月供7808.18元/平；以利率4.9%计，月供为7589.39元/平左右，较降息前节省218.79元/平。

  但今年该楼盘新推出的90方产品调涨近3千/平，当前折后单价2万5/平左右，折后总价近224万。仍按首付2.5成、贷款7.5成的情况，采取等额还款方式和4.9%的利率，月供为9659.23元/平，比去年年底多支出2069.84元/平，房价上涨带来的月供增支额已经超过降息带来的月供减支额。

   今年涌起的这波房价涨势中，以学院北麓为代表的靠近市中心的改善型楼盘涨幅大、涨速快，很快抵消掉降息带来的减轻购房成本的利好。偏远一点的刚需盘涨价动作稍“磨蹭”，对降息利好的“冲击”不甚明显。位于崇贤新城的赞成杭家均价从年初的8000元/平涨至当前9000元/平，一套90方年后买多支出10 万，意向入手赞成杭家90方房源的购房者李先生粗算一笔账，说“降息省下来的钱和涨价多支出的钱刚好打打平。”

   某楼盘置业顾问告诉乐居，一系列降息政策在为购房者节省买房成本的同时，也会间接抬升房价，“如果不想降息省下的钱被上涨的房价抵扣掉，最好在降息政策刚实施的半个月或1个月内出手买房。”他解释说，“因为这个时候开发商或者还来不及调整价格，或者因为时间短房价涨幅不大。”

  自住购房者的“买单”心态：

  有人无所谓，有人很无奈

  二季度景瑞悦西台的部分洋房产品总价调涨近50万，1套5号楼花园洋房价格从3月份卖近460万涨至近510万，方先生知道后仍毫不犹豫入手。“反正是买给儿子自住，涨点也无所谓。”

  和类似“方先生”们手头资金宽裕、以自住为目的的购房者不同，资金相对紧张的买家更敏感于价格上涨。

   6月1日，崇贤新城佳源名城售楼处，置业顾问小朱打电话通知她的意向客户程小姐过来看房。从6月中下旬开始，佳源名城房源均价计划涨至10000元/平左右。今年以来佳源名城多次调价，6月1日起执行的新版价目表显示，当前在售房源的表单价格普遍在9000元/平左右，部分房源的表单价已经上调至1万 /平。

  程小姐看中的89方房源，6月1日起单价调整为9100元/平，程小姐老公印象中，这套房子在2个星期前单价只卖7千多、近8千左右，听完小朱介绍价格后直嚷“涨太快！”“所以在下一次涨价前赶紧叫你们过来买，等过段时间涨完了再叫你们，你们肯定会生气。”小朱连忙解释。

  一个平上涨1000-2000，一套90方总价就多支出约10-20万，程小姐说“房子涨了，要买的人还得买，不买小孩子读书怎么办？”

  “这个市场中购房者常常十分被动，开发商才是主动，它说要涨价，我们有什么办法，只能跟着买”有业主感慨到。

  低价抛售“断臂求生”

  被套牢的投资客寻找“翻身”机会

  政策和盛会带动的房价上涨对自住购房者来说意味着支出更多的买房成本，部分曾经被套牢的投资客将其看成是“翻身”的好机会。

   “现在杭州迎来了这么好的一个发展机会，这里的房价都不见怎么涨，我要把钱收回去别的地方买。”孙先生说的地方是华丰，2016年以来该板块部分新盘，比如远洋香奈，单价仅调涨千元，二手房价格涨幅也不大，孙先生在2011年前后投资入手嘉里枫桦居南区（二期）一套89方，单价1万7左右，可南区交付后的二手房挂牌价至今卖不上1万6，眼瞅着当前受G20、亚运会等盛会和区域发展政策的利好推动，奥体、申花、未来科技城等板块房价涨得都比华丰快，他觉得华丰板块未来的升值速度肯定还会落后，决定把房子以1万5的单价亏本抛售出去回笼资金，转而投资其他板块。“房价现在总体上来讲还处于低点，适合买入。”

  像孙先生这样寻找“翻身”机会的投资客，在市场中不是孤例。

  “很多温州客今年也低价抛售下沙的房子，跑去买未来科技城的。”业内透露称，“09年、10年下沙房价涨得厉害，不少温州客当年买在那里被套牢了，现在很多人低价抛售下沙的房子，拿钱过来未来科技城买。”

  专家认为，随着时间推移，“去库存”对自住型购买力的刺激作用逐渐减弱，政策放开的市场空间会由投资性购房需求主导。但因不希望看到投资性需求可能造成的房地产泡沫，“政策未来或倾向于在两者中间寻找平衡。”

  5月底，人民日报发表《去库存仍是一场硬仗》，指出“去库存依然任重道远，仍需打硬仗”。

  不同购房群体从这场“硬仗”中体味到的意义不尽相同，当中经历的冷暖、利弊、得失或许不能简单衡量。

  来源：新浪乐居

千岛湖新闻网 见习编辑 杜文姝