浙江在线09月11日讯 从9月3日万科宣布在杭四楼盘开始打折起，杭州楼市已过一周。虽然打折房源三天热卖的势头渐渐淡去，然而，一对蝴蝶翅膀却开始悄悄挥动，万科“折扣门”事件对杭城的蝴蝶效应正在逐步显现：杭城新盘开始审慎入市、二手房市场挂牌量剧增、购房者面临“冰火两重天”，而更深层次的影响是楼市资金链面临窘境。

　　万科“折扣门”事件报告

　　事件：万科“折扣门”

　　时间：9月3日杭州启动

　　背景：今年上半年，浙江省商品住宅销售面积为1221.2万平方米，同比下降20.9%，住宅均价为5926元/平方米，同比增长5.1%。而在中金公司最新一份“主要城市房屋购买力情况”的研究报告中，杭州家庭月均购房支出与家庭收入比为1.04:1，购房压力位居各大中城市首位。

　　战斗纲领：网上盛传的《万科松山湖会议纪要》(但万科执行副总裁肖莉日前表示该文系伪造)

　　《万科松山湖会议纪要》：“市场泡沫破灭后，过多的资金来源不再存在，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。因此我们的价格就必须适应现实，必须回归正常市场的水平和需求。现在主要抓两件事，一是住宅产业化项目的推进，二是近期的调整策略。我们要敢于降价、勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。”

　　(有专家分析：此文虽被万科方面否认，但其观点在房产圈具有一定的代表性。)

　　火力：9月3日至今推出包括白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四个楼盘共437套折扣房源，多为尾盘和小户型，7.5折-8.5折不等。

　　一周追踪：自9月3日万科在杭推出最低7.5折的购房折扣后，经过连续三天的热销，万科“青年置业计划”共成交和认购342套房源，占总折扣房源的78.3%。

　　周末，本该是房源销售的好时机，特别是对于最低7.5折优惠的万科两大郊区楼盘――魅力之城和良渚文化村来说。然而，据万科杭州公司相关人士介绍，由于部分客户集聚至万科办公场所和魅力之城、良渚文化村销售现场，要求退房，严重影响了正常的销售，从上周六下午两点开始，万科就关闭了这几处售楼部，因此打折销售也处于被迫停滞状态。

　　潜在火力：拥有2000多套房源的西溪蝶园是万科在杭最新开发的一个楼盘，目前为一期项目第二次推盘，房源为均价在15000-18000元/平方米左右的复式跃层。如果西溪蝶园未来加入降价阵营，其火力及杀伤力都远非“青年置业计划”所能及，并势必影响到杭州的高端楼市。

　　目标：尾盘销售(四个折扣楼盘所剩房源不足总房源的三成)、资金回笼(万科年度销售计划为800亿，截至9月仅完成350亿)、“准备过冬”(王石在8月4日中报发布会上表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”)

　　直接影响：本土开发商(跟进或坚挺)、购房者(入市或退房)、二手房市场(挂牌量剧增)

　　深层影响：楼市资金链、政策走向、楼市调整

　　-链接

　　万科“折扣门”标志性事件

　　●深圳――2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，这被公认为是万科降价风暴的开始；

　　●广州――2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价；

　　●成都――2008年1月下旬，成都万科魅力之城打出约7折折扣，从6000元/平方米跌至4500-4600元/平方米；

　　●北京――2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。

　　●武汉――2008年2月21日，武汉万科推出青年置业计划，旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘各种优惠合计可达8.5折；

　　●东莞――2008年2月29日，万科东莞项目运河东一号推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”，在原有基础上7折跳水，最低价4182元/平方米，毛坯房均价5500元/平方米；

　　●南京――2008年4月25日，位于南京的万科金域缇香08幢低调开盘，208套“90/70”户型均价为1.1万元/平方米，最高价未超过1.2万元/平方米。和前半月推出的楼座销售价相比降了4000元/平方米，降幅达26%；

　　●上海――2008年8月30日至9月14日，万科上海统一进行中秋促销活动，包括在上海所有在售的8个楼盘，其中最高的优惠可达7.5折；

　　●宁波――2008年9月1日，万科宁波推出“青年置业计划”，其“金色水岸”楼盘二期三幢约90平方米套型的精装修房源，以每套均总价80万元开售。新推房源均价9000元/平方米左右，而原先同等面积的房源均价则是1.1万元/平方米左右。

　　万科的杭城“蝴蝶效应”

　　影响一：

　　新盘开始审慎入市

　　主角：即将推新盘的本土开发商

　　后果：原计划8月底到9月份推出新房源的楼盘有29个，万科“折扣门”事件后，对新盘带来的影响主要有三种：调价、缓推、慎入。

　　上周六，紧邻万科・白鹭郡的东田・玉城召开了产品说明会。玉城的销售经理对记者表示，一期将于13日推出，均价将为5000-6000元/平方米。而两周前的一次记者见面会上，该楼盘负责人对价格的定位还在6000-8000元/平方米之间。

　　万科“折扣门”事件发生后，除已入市楼盘陷入进退两难的尴尬外，对新盘也带来了冲击。“白鹭郡降价，对整个板块的影响肯定是有的，但我们不会改变已经制定的推盘计划。”杭州东田房地产开发有限公司副总经理刘芳表示。

　　下调预期价格的新盘不止东田・玉城，绿城旗下的丽江公寓上期房源均价为14000元/平方米，而据记者从售楼处了解到的信息，9月12日推出的两百多套房源中，有一百多套小户型均价将在12000-13000元/平方米，低于上一期开盘均价。对此，售楼人员的解释是“价格低是因为楼层和位置的原因。”

　　除了价格波动外，一些楼盘的开盘节奏也明显受到影响。九堡区域的某大盘三期的房源原本打算9月20日左右开盘，最近打算将开盘节奏延迟一个星期，原因是公司在定价上出现分歧。“以前我们楼盘的定价都是杭州公司自己定的，但是对这批房源的开盘特别慎重，已经写好方案拿到总部去报批了。定价方面，主要还是要看总公司对我们销售节奏的要求来定。”该公司相关人员表示。

　　据统计，原计划8月底到9月份推出新房源的楼盘有29个，万科“折扣门”事件后，对新盘带来的影响有三种：调价、缓推、审慎入市。

　　一位即将推盘的开发商认为，在经历万科打折风波后，且不论开发商行为，光是消费者就心态波动巨大。“我听到不少声音说，‘一直以为杭城楼市至少是坚挺的，但现在连万科都挺不住了，这让我们怎么有信心，怎么敢买房。’这样一来，市场上的购房潜力继续被压抑，消费情绪很难转化为真正的购房行为。所以这对我们来说确实是个考验，是时候对销售思路做个小改动了。”

　　“开发商其实很焦虑。”对于当前的开发商状态，中国指数研究院杭州分院分析师张俞缘这样分析，“虽然众人都表示这只是企业个别行为，但万科的折扣风一刮，购房者的观望心理得到了彻底巩固，房子很难卖；而另一方面，开发商又不想轻易降价，所以他们还是指望政府出面，以维持他们的利润来源。”

　　影响二：

　　二手房市场挂牌量剧增

　　主角：售房客、出租客

　　后果：统计数据显示，万科降价后一周，二手房挂牌量与之前一周相比增加了两成。

　　万科降价对购房者心理产生了一定冲击，对楼市的观望情绪直接传达到了二手房市场。据我爱我家统计，虽然目前已是传统的金九银十，然而杭城的成交量依然处于较为冷清的态势中，伴随着此次万科降价风波的影响，挂牌房东的表现不一。

　　统计数据显示，万科降价后一周，二手房挂牌量与之前一周相比增加了两成。据我爱我家采荷店经纪人小刘介绍，原本可卖可不卖的房东现在也被万科降价风“吹”得有些经受不住了，纷纷挂牌出售。如前些天洪女士在我爱我家挂了一套采荷两室一厅的房子，现在特意到店里叮嘱经纪人多推荐，希望尽快把房子买掉，怕再晚房价下跌就要贱卖了。

　　而有些等着用钱的房东，也趁这个时候降价出售自己的房子。三塘店的小沈就碰到一位李先生，因为自己在生意上有些不如意，急着把自己一套两室的三塘桃园给卖了，看到万科在降价，怕自己那套房源挂高了不会有人来买，所以把三塘桃园的房子从原先的115万降到了100万，现在李先生就只求尽快能够卖出去了。

　　不仅是买卖挂牌量，租赁市场房源挂牌量也有明显增加，一些房东不想折价就转售为租了。我爱我家临平店的小徐前几天就碰到过这样一个客户，客户姓王，把自己在余杭格之林的三室房子从置换房源改为租赁房源了，听王先生介绍现在万科在杭州降价，买房人的还价的幅度相比之前更疯狂了，原本挂牌价为85万，有个客户要他让价幅度达到了10万，75万的价格卖了王先生觉得心疼，所以就不卖了，将它转售为租了。

　　尽管观望成风，但从我爱我家44家门店挂牌房源情况来看，在万科降价一周后，绝大多数区域挂牌房价仍稳定，只有少数区域房价随之下挫。而成交均价方面，除上城、西湖两区小幅下降外，其余几个区域均有不同程度的上涨。

　　我爱我家市场研究中心分析道，这种稳定主要是市中心板块的供应稀缺和需求稳定决定的。从目前看，大量需求还是集中在老城区的房源上，在老城区房源数量有限的情况下，大面积出现房东挂牌价格让较大幅度的可能性不大。

　　记者还从门店经纪人那里了解到，万科降价带来的影响，更多地表现为，近来上述几个区域的二手房买卖特别难谈，购房者和房东的心态相去甚远，双方心理价位落差往往有十多万元，因此成交量反而表现得更为稀少。

　　影响三：

　　购房者“冰火两重天”

　　主角：已购房者、持币观望者

　　后果：一边是拥挤的看房客，另一边却是吵着要退房的部分老业主。

　　就在万科推出折扣房源的当天，即有部分业主聚集在白鹭郡东、魅力之城等楼盘售楼处，开始与万科方面交涉，要求补偿差价或直接退房。

　　“要是你家的房子两个月时间就贬值了二十多万元，你坐得住吗？”一位在白鹭郡东举着“万科退房”牌子的业主对记者说。

　　万科的工作人员并没有出面制止，也没有作出更多的解释。在售楼现场，一边是拥挤的看房客，另一边却是吵着要退房的部分老业主。

　　随着万科打折房源的热销，那些退房者的要求却并没有得到满足。9月4日，部分退房客拿着横幅赶赴万科杭州办公室，在交涉未果的情况下，对办公区进行了毁坏。

　　随后，大约100人的万科业主组成了“白鹭郡维权委员会”，该委员会聘请了律师，并选举了16位业主作为代表。他们的目的只有一个，那就是退房。其中一位业主向记者透露，该委员会成员都是自住型的购房者，“几十万元，不是个小数字，都是一家人辛辛苦苦攒出来的！”

　　9月7日，在万科方面明确表示不退房、不补偿、以法律形式交涉的情况下，退房者再次到万科杭州公司讨说法。

　　与业主们的愤怒形成强烈对比的是，网上却有网友倡议自发组织“支持万科委员会”，他们的观点是：股市可以跌，房价为什么不能跌？万科降价有利于促使畸高房价理性回归，对大部分还没有买房的人是有功的。

　　一位在魅力之城现场选房的周先生告诉记者，本来准备周末去选房的，没想到万科售楼部聚集了很多要求退房的业主，所以只好周一来了。周先生说，他做梦也没想到万科会打出这么大的折扣，“可以省下二十多万呢，这当然是件好事！”周先生十分兴奋。

　　一位署名“昌黎君”的网友总结了一条顺口溜：价格是高的，降价是必然的；万科本次行动是成功的；老业主闹事是不对的，补偿是不可能有的，适当的“同情”也是吝啬的；无房者的欢呼是夸张的；作为上市公司，万科是比较负责的；其他开发商日子更难过的。

　　攻略地产董事长祝军华则表示，对于杭州的房价来说，十年来一直被认为是只涨不跌，而万科的这次打折正好教育了大家：房产品市场是可能会有贬值空间的，需要谨慎挑选。

　　影响四：

　　楼市资金链现窘境

　　主角：中小房企、投资者

　　后果：“民间借贷对风险十分敏感，特别是快进快出的短期融资行为，一旦看到楼市潜在风险加剧，资金抽逃便在情理之中。”

　　万科“折扣门”传出第三天，浙江物产即终止了与杭州某开发商的合作计划。“总部决定暂缓所有对地产的投资计划。”浙江物产集团一位负责人对记者表示。

　　在原计划中，浙江物产项该开发商注资数千万元人民币，用于今年下半年及明年的项目拓展。融资计划进入最后签署阶段的时候，爆发了万科“折扣门”事件，浙江物产单方面决定暂缓项目的签署。“我们觉得市场充满新的可能性，因此暂缓融资计划也在情理之中。”

　　而房产商对此却颇为无奈，“投资方认为万科事件会对市场带来负面影响，楼市下行风险加剧。”该房产商一位副总直言不讳地表示。

　　有业内专家表示，从目前房地产的形势来看，降价确实是刺激需求的一剂“猛药”，特别是大牌开发商的优惠举措更具吸引力，而万科更是从全国范围的降价中尝到了“甜头”。

　　在这种情况下，一些小开发商骑虎难下，承受了巨大的压力。由于一些项目的开建和资金的投入都始于房产最红火的去年，随着宏观政策的调控，今年房产行情急转直下，直接导致了前期投入的资金无法回笼，开发商还贷压力倍增。

　　在银行借贷日益紧缩的情况下，热钱、风投、兼并、合作开发甚至地下钱庄等多种渠道便成为开发商解决资金瓶颈的途径。据业内人士透露，浙江一些小型开发商甚至已经开始计划将手中的项目以打包的方式出让给财大气粗的大开发商。

　　而根据ChinaVenture的统计，风险投资今年上半年呈现出重点流向房地产和物流业倾向。而在去年，大约有800亿美元的“热钱”流入中国楼市。

　　“热钱早已介入浙江的民间借贷市场，为大量不能获得贷款的中小企业，尤其是中小房地产开发商提供生产运营资金。”浙江省银监局城商处一位负责人向记者表示。热钱为房地产开发商的融资方式，既包括直接的信贷方式，也包括持股项目公司进行合作开发，还包括建立在回购协议基础上的假股权真债权方式。“保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30%以上。”该专家认为。

　　据本报记者的观察，不仅仅是中小房企，诸如绿城、滨江、金地等地产大鳄也不同程度地获得了大量风投资金。杭州银行信贷科一位专家对记者说，“民间借贷对风险十分敏感，特别是快进快出的短期融资行为，一旦看到楼市潜在风险加剧，资金抽逃便在情理之中。”

　　浙江大学房地产研究所主任赵杭生进一步指出，万科事件肯定会影响到各方对楼市的信心。那些炒房客其实也是短期投资行为，他们对万科降价的强烈反应，侧面反应出投资者对市场信心不足，而这必然影响到中小房地产企业的资金状况和生存能力。（林卿颖等）

　　来源：青年时报

千岛湖新闻网　责任编辑：姜智荣